La manca de desenvolupament del planejament urbanístic vigent és un dels principals incompliments de la normativa que motiva la nul·litat de la llicència.
El dia 19 de juny se’ns va notificar la resolució de batlia en la qual s’acordava concedir la llicència d’obra de reconstrucció de l’hotel sol·licitada amb la simultània autorització de les modificacions de distribució anterior i legalització de les obres realitzades fins llavors.
Des del GOB consideram que la concessió de dita llicència incompleix diversos preceptes del planejament urbanístic vigent al sòl urbà de Formentor, el PGOU de 1990, i altres preceptes legals, i per això hem decidit interposar recurs de reposició potestatiu contra el decret de batlia de data 09.06.2023 de concessió de llicència urbanística de reconstrucció de l’Hotel Formentor d’acord amb els següents motius:
A) El terrenys on se concedeix la llicència d’obra nova no pot disposar de les condicions de solar edificable per manca de desenvolupament del planejament urbanístic vigent segons preveu l’article 25 de la LUIB.
En el cas de Formentor solament hi ha les determinacions del PGOU 1990, però no hi ha constància oficial que s’hagi aprovat cap Pla Parcial o Pla Especial ni Projecte d’Urbanització. Donada la manca de desenvolupament del planejament urbanístic al polígon únic de Formentor cap dels terrenys del polígon pot tenir les condicions de solar edificable i en conseqüència no es poden concedir llicències urbanístiques d’obra nova o construccions de nova planta com en aquest cas de l’Hotel Formentor, on la concessió de la llicència ho és després de la demolició total de l’edificació anteriorment existent, havent-se ja executat il·legalment el 100% dels fonaments i el 70% de l’estructura, suposant el 21,13 % del cost total de la reconstrucció sol·licitada segons els informes tècnics.
Això implica que tampoc es donen les premisses per a poder recepcionar béns ni serveis al sòl urbà de Formentor.
B) Clar incompliment de l’article 25.1.d) de la LUIB
Segons preveu l’article 25.1.d) de la Llei Urbanística de les Illes Balears solament poden tenir la consideració de solar, entre altres requisits, els terrenys classificats com a urbans que “No hagin estat inclosos en un àmbit subjecte a actuacions urbanístiques pendents de desenvolupament.”
Ja ha quedat acreditat, pels informes de l’arquitecte municipal i de l’informe jurídic, que els terrenys on s’ha concedit la llicència de reconstrucció de l’Hotel Formentor (obra nova) estan subjectes a l’aplicació del Decret autonòmic 38/1987, de 4 de juny, de recepció d’urbanitzacions.
C) No vigència de l’aplicació de l’article 7 de la Llei 2/2020, de 15 d’octubre, de mesures urgents i extraordinàries per l’impuls de l’activitat econòmica i la simplificació administrativa a l’àmbit de les administracions públiques de les Illes Balears per a pal·liar els efectes de la crisi ocasionada per la COVID-19.
Segons informa el Decret de concessió de la llicència per a la reconstrucció de l’Hotel Formentor “Consta l’informe tècnic favorable, emès per l’administració competent en matèria turística, en relació amb la sol·licitud de modernització d’establiments turístics, en els termes establerts a l’article 7 de la Llei 2/2020, de 15 d’octubre, de dia 10 d’octubre de 2022, ….”.
El projecte de sol·licitud de nova construcció de l’Hotel Formentor es va visar el 24 de maig de 2023, amb número 11/05482/23 de visat COAIB. Així, doncs, s’ha de concloure que el projecte de reconstrucció autoritzat no disposa del preceptiu informe de l’administració turística.
Segons l’últim paràgraf de l’article 7.3 de la Llei 2/2020, de mesures urgents i extraordinàries la vigència de l’informe de l’administració turística és de sis mesos des de la notificació a la persona interessada. Com ja s’ha dit en el punt 1 anterior l’administració turística va emetre l’últim informe preceptiu en data 10.10.2022, havent ja transcorregut vuit mesos des de l’emissió de l’últim informe a la concessió de la llicència de reconstrucció el 09.06.2023. Així, doncs, s’ha de considerar que l’informe de l’administració turística ja no era vigent.
D) Manca del preceptiu Estudi de Detall previst a l’article 114.5 del PGOU/1990.
Segons la taula de la norma 114.5 del Pla General de 1990, vigent a tot l’àmbit urbà de Formentor, s’indica que per a qualsevol ampliació de l’Hotel Formentor s’exigirà un Estudi de Detall.
La concessió de la llicència de reconstrucció comporta una ampliació de l’edificabilitat de l’Hotel Formentor respecte a l’antic edificació de l’hotel enderrocat.
No consta que s’hagi aprovat per l’Ajuntament de Pollença cap Estudi de Detall que inclogui la totalitat de la parcel·la amb la qualificació urbanística d’allotjament turístic de Formentor, la AT-1.
E) Manca de parcel·la registral única que inclogui l’AT-1 de Formentor.
La parcel·la qualificada d’Allotjament Turístic de Formentor (AT-1) segons el planejament és una parcel·la única, mínima i indivisible.
Actualment, la zona qualificada de AT-1 està conformada per unes quatre finques registrals sense que s’hagin agregat/segregat per a adaptar-se a la superfície qualificada de AT-1 i definida en els plànols 4.4 d’ordenació del sòl urbà de Formentor del PGOU/1990.
Consideram que mentres no s’hagi format escriptura notarial, i incorporada al registre de la propietat, de la parcel·la definida amb qualificació d’AT-1 segons el PGOU/1990 no estarà constituïda la parcel·la hotelera de Formentor i no pot ser objecte de concessió de llicència d’obra nova, ja que la parcel·la no existeix com a tal.
F) No s’han fet les cessions obligatòries de terrenys a l’Ajuntament previstes en el PGOU/1990.
És notori que en el mes de juny de 2021 l’Ajuntament de Pollença va procedir a la recepció dels terrenys de cessió obligatòria i gratuïta del sòl urbà de Formentor en compliment de les condicions establertes en la concessió de la llicència atorgada en data 25.11.2020 a Immobiliària Formentor SA en el projecte de reforma de l’Hotel Formentor.
Aquestes cessions, obligatòries, gratuïta i lliures de càrregues, i que s’havien d’adaptar a les determinacions urbanístiques del PGOU/1990, s’ha pogut comprovar com incompleixen les determinacions del planejament en molts d’aspectes, ja que els terrenys cedits són molt menys dels definits en el plànol 4.4 d’ordenació del sòl urbà de Formentor.
Entre els terrenys no cedits figuren la major part dels terrenys definits com a Espacio Litoral i la Calle Peatonal situada aproximadament entre la rodona del Club de los Poetas i l’escalonada central d’accés a l’hotel des de la mar. Tampoc s’ha cedit, la Calle Peatonal de 10 metres d’amplada segons el plànol 4.4 que va des de la rotonda de l’accés rodat a l’hotel fins a la platja. En l’actualitat aquests terrenys, que haurien de ser públics, continuen tancats i d’ús privatiu de l’Hotel Formentor, cosa lògica, ja que no s’han cedit.
Tampoc s’han cedit les amplades dels vials rodats establertes pel plànol 4.4 del PGOU, perquè la secció mínima d’aquests vials prevista en tot el polígon únic de Formentor és de 8 metres, 5 metres per a vial rodat i 3 metres per a les voravies de vianants.
Com ja s’ha manifestat en punts anteriors aquestes cessions de terrenys no es poden definir legalment mentre no s’hagi aprovat un projecte de reparcel·lació amb totes les garanties legals i d’informació pública corresponents.
G) Concessió de llicència d’obra nova en una parcel·la amb edificis il·legals.
És notori que no es poden concedir llicències d’obra nova en terrenys on existeixen edificacions clarament il·legals. En els terrenys on s’ha concedit la llicència hi ha des de fa dècades diversos edificis, almanco quatre, de tipologia habitatge unifamiliar aïllat que es varen construir sense la preceptiva llicència d’obres.
No consta al Decret de concessió de llicència per a la reconstrucció de l’Hotel Formentor cap menció a aquestes construccions irregulars, el que consideram un altre incompliment de l’ordenament legal en matèria d’urbanisme.
RECURS POTESTATIU DE REPOSICIÓ
En conseqüència amb l’exposat en els set apartats anteriors consideram que la llicència concedida és nul·la de ple dret i per això, presentam recurs de reposició potestatiu contra el Decret de Batlia de dia 09.06.2023 sol·licitant l’anul·lació de la llicència concedida.
